代理说明

先有代理人,再有代理人。是的,听起来很混乱。这是因为“代理”一词通常以一种随意的方式使用,指的是任何房地产从业者。

但agent也指与你建立正式代理关系的人——在房地产交易中代表你的最佳利益并对你负有受托责任的人。代理关系通常以书面形式与买方建立代理协议,并要求:

  • 忠诚
  • 服从
  • 信息披露
  • 保密
  • 合理的谨慎和勤奋
  • 会计

买方代理的诞生

多年来,房地产行业一直以这样一种方式运作,即代理关系只延伸到卖方。任何把买家带到谈判桌上的房地产经纪人实际上都是卖家的子经纪人。

这一切在20世纪80年代开始改变,当时买方代理开始在住宅交易中获得动力。今天,代理法律仍因州而异。但是,即使你生活在一个承认买方代理的州,你也不能假设作为潜在的购房者,你会自动从与你合作的经纪人那里获得受托责任。

这就是为什么在你的工作关系早期与代理或经纪人谈论他/她的代理状态是至关重要的。您可能还想咨询您所在州的REALTORS®协会,以更好地了解您所在州的代理法律,或联系负责管理您所在州房地产专业人员的机构,通常称为州房地产委员会。

具体细节因州而异,每家经纪公司在这些更广泛的指导方针中都有自己的合同条款。但为了说明问题,下表概述了你的地位如何影响你有权享有的服务水平:

你是买方客户还是买方客户?
服务将根据您的机构状态有所不同*

如果您是客户(没有代理关系),代理将:

如果您是客户(代理关系),您的代理将:

对卖方的需求保持忠诚

充分关注自己的需求

告诉卖家他们所知道的关于你的一切

告诉你他们所知道的关于卖家的一切

对卖方的信息保密

对自己的信息保密

专注于卖方-客户的财产

专注于满足你需要的选择

只提供重要事实

提供重要的事实和专业的建议

只提供支持卖方标价的价格信息

根据可比物业和专业见解提供价格咨询

保护卖家

保护和引导你

代表卖方谈判

代表你谈判

努力解决问题,使卖方感到有利和满意

努力解决问题,让自己感到有利和满意

*此图表仅作一般说明之用。代理法律因州而异;每个代理合同的具体条款会因代理的不同而有所不同。

你可能不知道自己是顾客还是客户。

根据你所在州的法律,你可能会发现自己的工作伙伴实际上是在为卖家谈判,而不是你是买家。确保你的利益得到考虑和保护的最好方法是与训练有素的买方代表签署买方代理协议,其中明确规定了客户级别的服务,并阐明了你可以依赖的服务。

那么双重代理呢?

在某些情况下,您的房地产专业人员将有必要偏离单一代理模式。例如,买方-客户可能会对一套房子感兴趣,而该房子恰好是由其买方代表的卖方-客户或同一家经纪公司出售的。在这种情况下,买方代表如何保持对买方的完全忠诚,如果他或她也欠卖方的完全忠诚?

显然,他们不能。但是,根据你所在州的房地产许可证法律,以及你在经纪公司的地位,这种情况的处理方式会有所不同。为了得到具体的答案,你应该阅读和讨论经纪服务披露声明,它应该反映你所在州的代理法。如果你的经纪人没有提供一份披露声明,你应该要求他们提供。它详细说明了他们提供的不同类别的代理服务,以及他们如何处理双重代理。

几乎所有的州都要求披露双重代理,并且通常要求买方代表(或他或她的经纪公司)只有在获得交易各方书面同意的情况下才能充当双重代理。在这种情况下,经纪公司同意努力在双方之间保持公正,不会代表任何一方的利益而排斥或损害另一方的利益。他们也不会将一方的机密信息分享给另一方。这就是经纪公司及其代理人如何努力为所有参与者创造双赢局面的方式。有几个州禁止双重代理,即使披露和同意。

其他类型的关系

一些州还允许不同类型的关系超越代理关系。例如,事务代理承担促进事务的责任,而不是代表一方而不是另一方。进一步的义务也可以在与客户的书面合同中规定。

尽管有关代理的法律可能因州而异,但在美国有一件事是不变的,即所有REALTORS®都有义务遵守全国房地产经纪人协会®道德规范

与买方代表讨论的问题

房地产代理关系,就像所有的业务关系一样,可以通过多种方式形成。为了帮助你讨论你的选择,这里有几个问题可以问你的买家代表:

  • 你是代表买家,卖家还是两者都代表?
  • 根据我作为买方-客户或买方-客户的身份,为我提供(或排除)哪些服务?
  • 代理什么时候开始?什么时候结束?
  • 如果我不准备接受你们的正常期限,你能给我一个一天的买方代理协议或一个24小时的选择退出条款吗?
  • 贵公司如何处理双重代理?